Se você busca investir em fundos imobiliários voltados para o setor de varejo, com foco em shoppings centers de alto padrão, o XPML11 – XP Malls Fundo de Investimento Imobiliário é um dos nomes que merece destaque. Este artigo completo vai te mostrar quais shoppings o XPML11 possui atualmente, como está distribuído o portfólio, a estratégia de investimentos do fundo e o que o diferencia no universo dos FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário).

O que é o XPML11?

O XPML11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo, gerido pela XP Asset Management, com foco exclusivo na aquisição de participações em shopping centers no Brasil. O fundo tem como objetivo a geração de renda através de aluguéis pagos pelos lojistas e também a valorização das cotas via gestão ativa e aquisições estratégicas.

Desde o seu lançamento em dezembro de 2017, o XP Malls cresceu de forma acelerada, conquistando participação nos principais shoppings do país, muitos deles considerados referência de alto fluxo e faturamento no varejo nacional.

Quais Shoppings o XPML11 Possui?

O XPML11 investe em participações, muitas vezes minoritárias, em shoppings centers estrategicamente localizados, principalmente nas regiões Sudeste, Nordeste e Norte do Brasil. Ao todo, são mais de 25 ativos no portfólio, com Área Bruta Locável (ABL) total superior a 930 mil m² e ABL própria de aproximadamente 327 mil m².

🏙️ Shoppings do XPML11 no Estado de São Paulo

Leia mais: Fiis de Galpões Logísticos – O que são?

Fundos Imobiliários Base 10 – Alguns exemplos – Vale a pena investir?

A maior concentração de ativos do XPML11 está em São Paulo. O estado representa o coração da estratégia do fundo, dado seu potencial de consumo e densidade populacional.

• Shopping Cidade Jardim (São Paulo) – Um dos shoppings mais luxuosos do Brasil, localizado na zona sul da capital.
• CJ Shops Jardins (Cidade Jardim Shops) – Galeria de luxo anexa ao Cidade Jardim.
• Shopping Plaza Sul (São Paulo) – Em expansão de participação.
• Shopping Cidade São Paulo (Avenida Paulista) – Forte potencial de fluxo e consumo.
• Tietê Plaza Shopping (São Paulo) – Localizado na zona noroeste da capital.
• Shopping D (São Paulo) – Tradicional shopping na zona norte.
• Grand Plaza Shopping (Santo André) – Participação majoritária.
• Jundiaí Shopping (Jundiaí) – Participação relevante comprada em 2024.
• Internacional Shopping (Guarulhos) – Um dos maiores do país.
• Santana Parque Shopping (São Paulo) – Zona norte.
• Catarina Fashion Outlet (São Roque) – Referência nacional em outlets.
• Parque Dom Pedro Shopping (Campinas) – Participação indireta via parceiros.

🌆 Rio de Janeiro

• Shopping Metropolitano Barra (Barra da Tijuca) – Região nobre carioca.
• Via Parque Shopping – Zona Oeste do Rio.
• Shopping Downtown – Participação em três blocos comerciais.
• Carioca Shopping
• Shopping Tijuca
• Caxias Shopping

🌄 Minas Gerais

• Shopping Estação BH (Belo Horizonte) – Alta capilaridade na capital.
• Uberlândia Shopping (Uberlândia) – Participação adquirida em 2024.

🌴 Região Nordeste

• Natal Shopping (RN) – Forte presença no estado do Rio Grande do Norte.
• Shopping Bela Vista (BA) – Salvador.
• Shopping da Bahia (BA) – Um dos principais da capital baiana.

🌳 Região Norte e Centro-Oeste

• Shopping Ponta Negra (Manaus – AM)
• Shopping Cerrado (Goiânia – GO)

Estratégia de Crescimento Agressivo

O XPML11 tem se consolidado como um dos fundos mais ativos no setor de shoppings. Nos últimos dois anos, o fundo realizou diversas aquisições estratégicas que impactaram diretamente seu potencial de geração de caixa e valorização de patrimônio.

🛒 Aquisições Recentes

1. Shopping Pátio Higienópolis (SP)

• Participação de 10,04% adquirida por R$ 243 milhões em abril de 2025.
• Um dos shoppings mais tradicionais e rentáveis de São Paulo.

2. Aquisição de Seis Ativos da Syn Prop & Tech

• Grand Plaza Shopping (Santo André) – 51%
• Cidade São Paulo – participação elevada para 40%
• Tietê Plaza – 52,5%
• Shopping Metropolitano Barra – 70%
• Shopping Cerrado – 85%
• Shopping D – 23%
• Transação total em fevereiro de 2024 por R$ 1,1 bilhão.

3. Uberlândia Shopping

• Compra de 40% por R$ 152 milhões em junho de 2024.

4. Jundiaí Shopping

• Participação de 25% adquirida em outubro de 2024 por R$ 251 milhões.

5. Expansão no Shopping Cidade Jardim

• Participação elevada para 19,99% em janeiro de 2025.

6. Plaza Sul, Shopping Tijuca e Carioca Shopping

• Aquisições adicionais de até 20% de participação em cada um.

Como Funciona a Gestão do XPML11?

A gestão ativa é um dos diferenciais do XPML11. A XP Asset atua de forma direta na negociação de novos ativos, ampliação de participações e na gestão da operação e locação dos espaços comerciais. O objetivo é maximizar a rentabilidade dos ativos e manter o fundo competitivo frente aos concorrentes como HGBS11, VISC11 e HSML11.

🔍 Critérios de Seleção de Shoppings

• Localização privilegiada
• Alta taxa de ocupação
• Potencial de valorização
• Mix de lojas bem estruturado
• Relevância regional ou nacional

Indicadores Fundamentais do XPML11 (Atualizados)

Fonte: Relatório Gerencial XP Asset – Junho/2025

Vantagens de Investir no XPML11

✅ Diversificação Geográfica

Com ativos distribuídos entre diversas capitais brasileiras, o XPML11 reduz riscos regionais e oferece exposição ao consumo nacional.

✅ Shoppings Premium

Participações em shoppings de luxo, como o Cidade Jardim, oferecem uma clientela de alta renda e contratos mais robustos.

✅ Gestão Profissional

A XP Asset é referência na administração de fundos imobiliários no Brasil, com alta capacidade de execução de aquisições e gestão operacional.

✅ Pagamento Mensal de Dividendos

O XPML11 distribui rendimentos mensais, normalmente com dividend yield superior a 0,65% ao mês, o que atrai tanto investidores de longo prazo quanto aqueles focados em renda passiva.

Desvantagens e Riscos do XPML11

⚠️ Risco de Varejo

O setor de shoppings ainda sofre com os efeitos das transformações do varejo, como o crescimento do e-commerce.

⚠️ Exposição a Participações Minoritárias

Nem todos os ativos permitem controle da operação. Participações minoritárias limitam a gestão direta do fundo sobre decisões estratégicas.

⚠️ Sensibilidade à Economia

Em momentos de recessão ou redução do consumo, os shoppings podem apresentar queda no faturamento dos lojistas, impactando o aluguel e os dividendos.

XPML11 x Outros Fundos Imobiliários de Shopping

Conclusão: Vale a Pena Investir no XPML11?

Se você procura exposição ao setor de shoppings, o XPML11 é uma das melhores alternativas do mercado. Com um portfólio de alta qualidade, gestão profissional e forte expansão nos últimos anos, o fundo se consolida como uma das maiores referências entre os FIIs de varejo.

Apesar dos riscos naturais do setor, o fundo conta com uma seleção criteriosa de ativos, posicionamento geográfico estratégico e uma política ativa de aquisições. Para quem deseja renda passiva mensal e diversificação em imóveis físicos, o XPML11 é uma opção sólida e promissora.

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