Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) têm ganhado destaque entre os investidores brasileiros que buscam renda passiva e diversificação da carteira. Dentro desse universo, os FIIs de tijolo se destacam por investirem diretamente em imóveis físicos, como shoppings, galpões logísticos, prédios corporativos e agências bancárias. Neste artigo, você vai descobrir quais são os FIIs de tijolo que mais pagam dividendos, entender os motivos por trás desses rendimentos e como avaliar se vale a pena investir nesses fundos.
O Que São FIIs de Tijolo?
Os FIIs podem ser classificados em três grandes grupos:
- FIIs de Tijolo: Investem em imóveis físicos (galpões, prédios, shoppings, etc.).
- FIIs de Papel: Investem em títulos de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).
- FIIs Híbridos: Combinam estratégias de tijolo e papel.
Os FIIs de tijolo se destacam por gerarem receitas com aluguéis, que, por lei, são distribuídas mensalmente aos cotistas em forma de dividendos isentos de Imposto de Renda (para pessoas físicas em condições normais).
Por Que os FIIs de Tijolo São Procurados por Investidores?
Existem várias razões pelas quais os FIIs de tijolo são atrativos:
- Renda Mensal: Distribuições periódicas e previsíveis.
- Proteção Contra Inflação: Muitos contratos são reajustados por índices como IPCA ou IGP-M.
- Ativos Reais: Estão lastreados em imóveis físicos, o que gera maior segurança patrimonial.
- Baixa Correlação com Renda Fixa: Especialmente útil em períodos de queda na taxa Selic.
Como Avaliar um FII de Tijolo que Paga Bons Dividendos?
Antes de apresentar os FIIs de tijolo que mais pagam dividendos, é importante saber o que observar ao analisar esses fundos:
1. Dividend Yield (DY)
É o principal indicador de retorno de um FII. É calculado assim:
DY = (Dividendos mensais / Preço da cota) x 100
FIIs com DY acima da média (em torno de 0,7% a 0,9% ao mês) são considerados atrativos, mas é importante verificar a consistência dos pagamentos.
2. Vacância Física e Financeira
Vacância alta significa que o imóvel está com muitos espaços vazios, o que reduz a geração de renda. Fundos com baixa vacância tendem a ser mais rentáveis e estáveis.
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3. Qualidade dos Imóveis
Imóveis bem localizados, modernos e com bons inquilinos tendem a ser mais resilientes a crises e menos voláteis.
4. Diversificação de Ativos
Fundos com muitos imóveis e diferentes tipos de locatários são menos arriscados.
Os FIIs de Tijolo que Mais Pagam Dividendos
Agora que você entende os fundamentos, vamos apresentar uma seleção dos FIIs de tijolo com os maiores dividend yields dos últimos 12 meses, com base em dados atualizados até julho de 2025.
1. HGLG11 – CSHG Logística
- Tipo: Logístico
- Dividend Yield (12m): 10,2%
- Vacância: Menor que 2%
- Patrimônio: R$ 3,5 bilhões
Esse fundo investe majoritariamente em galpões logísticos espalhados pelo Brasil, em regiões estratégicas para e-commerce e grandes centros de distribuição. A alta demanda por logística impulsiona os aluguéis e garante boa rentabilidade.
2. VISC11 – Vinci Shopping Centers
- Tipo: Shopping Centers
- Dividend Yield (12m): 9,8%
- Vacância: Baixa
- Patrimônio: R$ 2,9 bilhões
Com um portfólio diversificado de shoppings centers como Boulevard Shopping (MG), NorteShopping (RJ), e outros, o VISC11 tem colhido os frutos da recuperação do varejo e do consumo pós-pandemia.
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3. XPML11 – XP Malls
- Tipo: Shoppings
- Dividend Yield (12m): 9,5%
- Vacância: Muito baixa
- Patrimônio: R$ 3,2 bilhões
Este FII está presente em shoppings premium, com grande fluxo de consumidores. Os contratos de aluguel são bem estruturados e o fundo tem feito aquisições estratégicas.
4. RBRF11 – RBR Alpha Multiestratégia
- Tipo: Híbrido com peso em tijolo
- Dividend Yield (12m): 11,3%
- Vacância: Moderada
- Patrimônio: R$ 1,1 bilhão
Apesar de híbrido, a maior parte da carteira está em imóveis físicos comerciais, o que o torna atrativo para quem busca alta distribuição, mesmo com algum risco adicional.
5. BRCO11 – Bresco Logística
- Tipo: Logístico
- Dividend Yield (12m): 10,6%
- Vacância: Próxima de 0%
- Patrimônio: R$ 2,2 bilhões
Foco em galpões logísticos de alta qualidade. Os contratos são atípicos e com grandes empresas, o que proporciona estabilidade nos pagamentos mensais.
6. RECT11 – REC Renda Imobiliária
- Tipo: Escritórios
- Dividend Yield (12m): 11,5%
- Vacância: Em torno de 10%
- Patrimônio: R$ 900 milhões
Apesar de atuar em lajes corporativas, o fundo tem oferecido altos dividendos, mesmo em um cenário mais desafiador para escritórios pós-pandemia.
O Que Explica os Altos Dividendos?
FIIs que pagam dividendos acima da média geralmente têm uma ou mais das seguintes características:
- Contratos longos e reajustáveis.
- Vacância extremamente baixa.
- Gestão ativa e agressiva na aquisição de imóveis.
- Captação recente e boa negociação na compra de ativos.
- Presença em nichos como logística e shoppings, que têm forte retomada de demanda.
No entanto, é importante considerar que altos dividendos podem vir acompanhados de risco. Às vezes, um DY muito acima do mercado pode indicar que o fundo sofreu desvalorização da cota ou que está repassando resultados não recorrentes.
Cuidado com o “DY Enganoso”
Muitos investidores olham apenas para o dividend yield ao escolher um FII, mas isso pode ser uma armadilha. Veja por quê:
- O DY pode estar alto por causa da queda na cota do fundo, e não por aumento nos aluguéis.
- Pagamentos acima do lucro real podem ser insustentáveis.
- Fundos que vendem ativos ou queimam caixa para manter dividendos elevados não são confiáveis no longo prazo.
Como Investir em FIIs de Tijolo com Foco em Dividendos?
1. Escolha FIIs Consistentes
Verifique o histórico de distribuição de dividendos, a vacância e a localização dos imóveis.
2. Acompanhe os Relatórios Gerenciais
Os relatórios mensais trazem detalhes sobre locações, receitas, despesas e perspectivas.
3. Diversifique Seu Portfólio
Mesmo entre os FIIs de tijolo, diversifique entre galpões, shoppings, lajes e agências.
4. Use Plataformas Especializadas
Ferramentas como Funds Explorer, Club FII e Suno Research oferecem dados comparativos e históricos de DY, P/VP, entre outros.
Vantagens e Desvantagens dos FIIs de Tijolo
✅ Vantagens:
- Renda passiva mensal
- Proteção contra inflação
- Facilidade para investir via corretora
- Menor volatilidade que ações
❌ Desvantagens:
- Sensibilidade a ciclos econômicos
- Risco de vacância ou inadimplência
- Distribuição pode cair em crises (como na pandemia)
- Menor potencial de valorização do que FIIs de papel
Conclusão: Vale a Pena Investir em FIIs de Tijolo com Altos Dividendos?
A resposta é: depende dos seus objetivos e do seu perfil de risco. Os FIIs de tijolo com bons dividendos podem ser ótimos instrumentos para geração de renda passiva, especialmente para quem deseja viver de rendimentos ou complementar a aposentadoria.
Contudo, é essencial analisar além do DY. A qualidade dos imóveis, a gestão do fundo, os contratos de locação e a diversificação são fundamentais para garantir sustentabilidade nos pagamentos e resiliência em momentos de crise.
Se você busca estabilidade, renda mensal e exposição ao setor imobiliário real, os FIIs de tijolo são uma excelente escolha. Mas lembre-se: nunca invista apenas com base no rendimento. Avalie o conjunto da obra.
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