Se você está de olho no mercado de fundos imobiliários (FIIs) e busca rendimentos elevados, provavelmente já se deparou com o DEVA11, um dos fundos que mais chama atenção quando o assunto é dividend yield elevado. Mas será que o desempenho justifica o risco? O fundo é indicado para o seu perfil de investidor? Neste artigo, vamos analisar todos os detalhes do DEVA11 e compará-lo com outros FIIs de CRI. Acompanhe!
O Que é o Fundo Imobiliário DEVA11?
O DEVA11, ou Devant Recebíveis Imobiliários, é um fundo do tipo papel, ou seja, investe em títulos de dívida imobiliária, principalmente os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). Criado em agosto de 2020, o fundo é gerido pela Devant Asset e administrado pela Vórtx DTVM.
Seu objetivo principal é gerar renda recorrente por meio da aplicação em ativos de crédito imobiliário, buscando sempre uma carteira diversificada e rentável.
Tipo de Fundo: Papel x Tijolo
Para quem ainda está começando, vale explicar:
- Fundos de papel (como o DEVA11) investem em títulos de crédito ligados ao setor imobiliário.
- Fundos de tijolo investem diretamente em imóveis físicos (shoppings, galpões, lajes corporativas, etc.).
A escolha entre os dois depende do seu objetivo: enquanto os fundos de tijolo oferecem mais previsibilidade e proteção contra inflação, os de papel costumam ter maior rentabilidade (e risco) no curto prazo.
Informações Básicas do Fundo
| Característica | Detalhes |
|---|---|
| Código de negociação | DEVA11 |
| Tipo | Papel (CRI) |
| Gestora | Devant Asset |
| Administrador | Vórtx DTVM |
| Início do Fundo | Agosto de 2020 |
| Patrimônio Líquido | R$ 1,34 bilhão |
| Número de cotistas | Cerca de 95 mil |
| Volume médio diário | R$ 448,7 mil |
Política de Investimento do DEVA11
O fundo investe majoritariamente em CRIs, com o intuito de obter rendimento contínuo aos cotistas. Uma das características que atrai os investidores é o foco em operações estruturadas, muitas vezes com maiores retornos, mas que também exigem mais atenção aos riscos envolvidos.
A carteira do fundo inclui CRIs de setores variados, como:
- Corporativo (34,7%)
- Multipropriedade (18,8%)
- Loteamento (18,1%)
- Incorporação vertical (11,8%)
Essa diversificação ajuda a mitigar riscos específicos de cada setor.
Análise Patrimonial e Indicadores Relevantes
Valor Patrimonial por Cota
O valor patrimonial (ou VPA) indica o quanto vale, em média, cada cota com base no patrimônio total do fundo. Atualmente:
- VPA do DEVA11: R$ 95,66
- Preço de mercado da cota: R$ 28,48
P/VPA (Preço sobre Valor Patrimonial)
O P/VPA é um indicador que mostra se a cota está sendo negociada acima ou abaixo de seu valor patrimonial.
- P/VPA do DEVA11: 0,30
👉 Isso significa que o fundo está sendo negociado com 70% de desconto em relação ao seu valor contábil – o que pode parecer uma oportunidade, mas exige cautela, pois esse desconto reflete percepções de risco.
Rentabilidade Histórica
Nos últimos 12 meses, o DEVA11 registrou uma rentabilidade negativa de -17,94%, considerando a oscilação da cota. Essa desvalorização acentuada é um reflexo da perda de confiança de parte do mercado, principalmente em relação à inadimplência de alguns ativos e carência de juros em boa parte da carteira.
Dividendos do DEVA11: Alta Rentabilidade, Mas Sustentável?
Dividend Yield (DY)
O DEVA11 se tornou famoso entre investidores pela alta distribuição de dividendos. Veja os números:
- Dividend Yield atual (12M): 20,25%
- Último rendimento (mar/2025): R$ 0,43 por cota
- Média mensal dos últimos 12 meses: entre R$ 0,41 e R$ 0,65
Esses valores colocam o DEVA11 entre os FIIs com maiores DY da B3. Mas, como veremos a seguir, isso vem com um preço.
Tabela – Histórico de Dividendos (Últimos 12 meses)
| Mês | Dividendo (R$) | DY Mensal (%) |
|---|---|---|
| Abr/2024 | 0,65 | 1,35% |
| Mai/2024 | 0,48 | 1,01% |
| Jun/2024 | 0,43 | 1,09% |
| Jul/2024 | 0,46 | 1,19% |
| Ago/2024 | 0,45 | 1,13% |
| Set/2024 | 0,45 | 1,22% |
| Out/2024 | 0,45 | 1,36% |
| Nov/2024 | 0,45 | 1,43% |
| Dez/2024 | 0,43 | 1,47% |
| Jan/2025 | 0,44 | 1,53% |
| Fev/2025 | 0,41 | 1,43% |
| Mar/2025 | 0,43 | 1,48% |
Qualidade e Consistência dos Rendimentos
Apesar da alta distribuição, parte dos CRIs da carteira está:
- Inadimplente (8,1%)
- Em carência de juros (58,1%)
Isso levanta dúvidas sobre a sustentabilidade dos rendimentos a longo prazo. O fundo pode estar usando reserva de lucros ou mecanismos não recorrentes para manter os dividendos elevados, o que pode não se sustentar no tempo.
Liquidez e Número de Cotistas
- Volume médio diário de negociação: R$ 448,7 mil
- Número de cotistas: aproximadamente 95 mil
Apesar da queda no preço da cota, o fundo ainda apresenta uma base sólida de investidores, o que indica interesse contínuo no produto.
Análise de Riscos do DEVA11
Principais Riscos
- Inadimplência: parte dos CRIs não está pagando os juros corretamente.
- Carência de Juros: a ausência de pagamentos de parte dos ativos reduz o caixa disponível.
- Concentração Setorial e Geográfica: apesar de diversificado, o fundo ainda tem forte exposição ao Sul e Sudeste e aos segmentos de loteamento e multipropriedade.
Mapa de Riscos (simplificado):
| Risco | Nível de Exposição |
|---|---|
| Inadimplência | Alto |
| Volatilidade da Cota | Alto |
| Concentração | Médio |
| Gestão Ativa | Médio |
Perfil de Investidor: Para Quem o DEVA11 é Indicado?
Dada sua volatilidade, alto DY e risco de crédito, o fundo não é indicado para investidores conservadores.
- Perfil Ideal: Moderado a arrojado
- Objetivo: Renda passiva elevada com tolerância ao risco
- Horizonte de investimento: Médio a longo prazo
- Necessário: Acompanhamento constante da carteira e dos relatórios gerenciais
Comparativo: DEVA11 vs Outros Fundos de CRI
Para contextualizar melhor o desempenho do DEVA11, veja a comparação com outros FIIs populares do mesmo segmento:
| Fundo | Preço (R$) | P/VP | DY 12M (%) | Patrimônio (R$) | Gestão | Cotistas | Liquidez Diária (R$) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| DEVA11 | 29,81 | 0,30 | 17,78 | 1,34 bi | Ativa | 95 mil | 448,7 mil |
| KNCR11 | 102,00 | 1,00 | 11,81 | 3,00 bi | Passiva | 150 mil | 1,5 mi |
| HCTR11 | 21,68 | 0,21 | 19,88 | 2,50 bi | Ativa | 143 mil | 1,2 mi |
| MXRF11 | 9,35 | 1,01 | 12,19 | 2,00 bi | Ativa | 200 mil | 2,0 mi |
| VGHF11 | 7,69 | 0,91 | 13,91 | 1,80 bi | Ativa | 110 mil | 900 mil |
| XPLG11* | 98,93 | 0,93 | 9,62 | 2,20 bi | Ativa | 140 mil | 1,1 mi |
*XPLG11 é majoritariamente de galpões logísticos (tijolo), adicionado aqui para fins comparativos.
Conclusão: Vale a Pena Investir no DEVA11?
O DEVA11 entrega o que promete em termos de retorno, com um dos maiores dividend yields do mercado. No entanto, esse alto retorno vem com riscos significativos — especialmente ligados à qualidade da carteira de CRIs, inadimplência, e queda do preço da cota.
✅ Pontos Fortes:
- DY acima de 20% ao ano
- Boa diversificação setorial e geográfica
- Gestão ativa com histórico de boas oportunidades
⚠️ Pontos de Atenção:
- Alta inadimplência em parte da carteira
- Riscos na manutenção dos rendimentos
- Preço da cota muito abaixo do valor patrimonial
Veredito Final
Se você é um investidor arrojado, com apetite a risco e deseja renda passiva acima da média, o DEVA11 pode sim ocupar uma pequena fatia da sua carteira, desde que monitorado de perto. Para os perfis mais conservadores, há opções mais seguras — ainda que com DY menor.
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